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摘 要:在市場需求不斷提高、市場競爭日趨激烈的情況下,加強房地產開發的項目管理,改善及解決管理過程中存在的問題,既能提高企業管理水平,也是提高項目質量、盈利水平與市場競爭力的需要,更是滿足市場、服務客戶的需要。本文對項目管理過程中遇到的問題進行分析探討,結合實際工作情況,提出個人見解,不當之處,請大家指正。
  
    房地產開發存在著前期手續繁瑣,開發周期長,投入大,收益往往都在1、2年之后等特點,具有一定的風險,尤其是當前國家政策一再調整,對房地產開發限制越來越多,開發商的風險進一步加大,由開發商說了算的賣方市場已經結束,限購令的出臺更加劇了這一變化,完全進入了買方市場,用戶購買更趨于理性,不再一擁而上,整幢樓整幢樓的買,更多的是選擇開發商的品牌,小區環境,樓盤的品質和物業服務,作為開發商,應當順應市場變化,把用戶需求的放在第一位,做好前期市場調研工作,同時在質量和服務上下工夫,通過科學合理的項目管理,打造出精品工程,樹立自己的品牌。
   那么在實際開發過程中,如何發現管理存在的問題,完善管理過程,使最后的產品能達到開發商預期的目標,滿足用戶的需求,從而在市場上具有一定的競爭力呢,本人根據當前存在的一些普遍情況,并結合工作實際進行探討。
   一、主要問題分析
   一)項目決策前,不重視可行性研究
   在當前國家宏觀調控政策越來越嚴厲的背景下,開發風險明顯加劇,但某些開發商認為調控會很快過去,對政府的調控力度估計不足,對市場前景盲目樂觀,沒有請專業人士對市場和政策做一個深入的分析研究,把自己的經驗代替可行性研究,增加自己的投資風險。另一方面未能提前對地塊本身的特點和周邊情況的配置以及規劃條件進行了解,尤其是不清楚當地的規劃要求,導致在做方案時才發現問題,但已成事實,無端增加成本。
   二)方案規劃和施工圖設計改變隨意性
   開發商對方案和施工圖不夠重視,隨意性大,認為在施工階段改也來得及,卻不知道這是本末倒置的行為。在設計階段甚至更早發現問題,并給予解決,對以后施工起到事半功倍的效果,如果在施工過程中發生了大量設計變更或者業主方應自己的要求進行大量變更,不僅造成工程不能順利進行,延長了工期,還會發生大量索賠情況,更引起很多項目的價格重新審核,如果是招標工程,很多報價項目就是無效報價,容易使工程造價脫離控制,超出概算。
   三)項目的現場管理有缺陷
   現場管理機制不規范,現場人員責任不明確或權限不清晰,現場人員做不了主,不敢做主,事無巨細均要請示匯報,尤其在工程變更簽證方面,不能及時對工程變更作出意見,為不影響工期,很多時候都是施工已成事實,聯系單還沒下達,時間一長,當事人就容易忘記當時情況,造成索賠和決算困難,在重要施工階段如果停工等待批復,會使進度計劃得不到控制,還會引起索賠。
   四)對前期物業重視不足,物業服務不到位
   物業服務管理,對房地產開發企業來講就是售后服務,是項目管理不可分離的一部分。專業的物業管理水平是企業品牌建立和保持的原因之一。對前期物業不夠重視,就相當于放棄了一個好管家,即使能在項目完成后請到好的物業公司,那也是在亡羊之后了,對項目有可能形成永遠也無法彌補的遺憾。另一方面,物業公司限于自身贏利和管理惰性,未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位,物業服務不到位等,造成用戶不交或拖欠管理費,從而陷入惡性循環。
   二、改善對策
   一)必須十分重視項目的可行性研究
   俗話說萬事開頭難,可行性研究就是整個項目的第一步,將來幾年內,公司的工作重心都將可能圍著這個項目轉,因此可行性報告的正確與否,將影響公司的生存發展。一要分析宏觀環境,深入解讀當前政策及預測今后一段時期內的走向,了解市場的活躍程度,用戶的需求等等,二要了解意向開發土地的規劃條件,地塊周邊情況,當地的規劃要求,避免經驗主義而造成錯誤判斷,三要根據公司的資金流,做好資本運做和融資方式及投資決策分析,尤其是做好風險預測。 
          二)不能忽視項目方案和設計
   磨刀不誤砍柴工,做好方案和施工圖設計,認真對待每個細節,對以后工程的開展起到事半功倍的效果,尤其是在建筑風格,平面布局,主要材料等方面更要認真討論,一旦確定就不更改。在實際中就遇到這樣情況,在外墻材料上當初沒有重視,導致臨近施工時才發現不合適,需要更改材料,結果重新考察廠家,確定價格,還要處理材料變更引起的后續問題,花了大量時間,不僅工期延長,承包單位還要索賠相關費用。
   三)加強開發建設的過程控制
   施工過程管理必須確定質量目標,明確項目部管理責任。現場簽證程序要明晰,責任要明確,公司要適當放權給現場管理人員,規定現場簽證的權限,及時處理一些問題,在緊急情況下,可以先報告設計單位,獲得口頭許可,事后及時補辦手續。
   四)物業公司需提前介入
   有經驗的物業公司可以提出實用的甚至建設性意見,不僅提升項目檔次,還能使在功能上更加人性化,使用更合理,對整個項目的運作是十分有利的,同時開發商應充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等,調動物業公司的服務積極性和工作主觀能動性,做好物業服務工作。物業公司應明確服務范圍,制定崗位職責,定期公布收入支出,嚴格按合同辦事,處理好與用戶的關系。
   三、總結
   開發商是項目開發過程的組織者,同時也是投資者和收益者,不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益,應在品牌上下功夫,做好項目各個過程的管理,實現項目的成功建設和各方利益的“共贏”。

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